中古物件の適正価格とお客様の都合

物件の事

浅川 達郎

筆者 浅川 達郎

不動産キャリア21年

八王子の物件以外はわかりません。しかし八王子の物件情報は『世界一』知り尽くしています。
八王子の物件の事しかご相談に乗れませんが、『世界一』真剣にご相談に乗ることができます。


皆さんお元気ですか??

せっかくの3連休なのに、あいにくのお天気ですね。

昨日帰宅しましたら、長女が「家を売るオンナ」の最終回を見ていました。つい私もドラマの途中からもう一度視てしまいました。(おそらく4度目くらいの視聴です。)

ドラマの終盤、課長の屋代(仲村トオル)に

「サラリーマンとしてテイコー不動産で定年まで勤めることを考えていたが・・・。」

とのセリフがありました。

そのセリフについての浅川の感想。
 
「定年まで居れるんですか。いい会社っすね。」

浅川は独立以前、11年ほど2社の不動産屋さんでお世話になったのですが、自分をサラリーマンと考えた事は一度もなく、まして定年(そもそも私の居た会社に定年制度ってあったのか??)まで勤めようと思ったことは一度もありません。

私がお世話になった2社は、基本給は笑っちゃうくらいに低い反面、歩合の割合を大きく設定されていました。売り上げが上がらないと、クビになる以前にそもそも食べていけなくなります。自動的に辞めざるを得ないという、ハードな環境でした。おそらく、机を並べていた同僚も私と同じく、自身を「一人親方の個人事業主」と考えていたのではないでしょうか?

「家を売るオンナ」の中のセリフやエピソードは同業から見ても妙に生々しく、リアルな考証がなされていたようですが、ドラマの中の「テイコー不動産」は大手という設定だったようです。

さて、主演の三軒家万智と言えば、



「私に売れない家はありません。」

を豪語して実際に売ってのけます。でも、



「高すぎる家はどうやっても売れません。」

家を買おうってくらいのお客様は絶対にバカではありません。
(ちょっと語弊があるかもしれませんが。)

エリアを限定してしまえば、お客様の方が物件情報に詳しかったりします。昔からそのエリアにお住まいの方であれば、ポストに投函されているチラシや新聞の折り込み、今はインターネットにも物件情報はあふれています。相場に関しても新人営業では太刀打ちできないくらい詳しい方も珍しくありません。

そんな中、高すぎる家は決して売れるわけはないのです。

1年以上市場に出続けている中古物件って良くあります。

そのような物件はほぼ間違いなく価格設定が高すぎます。

(もちろん、建物が痛んでいるとか、周辺環境が悪いとか、100の物件があれば100の事情がありますが、すべて価格調整で対応できる話ですので。)

おそらく、売却依頼をされている仲介業者もそれは百も承知のはず。

にもかかわらず、なぜ売れない価格でいつまでも市場に晒されているのか。

幾つかの事情があります。

・昔の価格が忘れられない場合。

ご自宅の査定にお伺いして、売却の適正価格を申し上げたところ、お客様からすごい目つきで睨まれたことがあります。そして怒鳴られました・・・。

「この家いくらで買ったか知ってんのか!!」

新人だった頃は心底怖かったですが、今は全く動じることもなくなりました。

物件の売却査定とは、その家をいくらでお求めになったのかを推測するものではなく、今その物件を売りに出したらいくらで売れるかを判断することです。

お客様の気持ちを汲み取りたいところですが、実際に売れる見込みのある価格を申し上げるのが、プロの仲介業者としての仕事です。

適正な売却活動をして、3カ月で売れる見込みのある価格が適正価格だと、浅川は理解しています。

売却価格を最終的に決定するのはお客様ですので、売主さんのたっての希望ならその価格で売りに出すことになります。たちまちのお金に困っていないという方もいらっしゃいます。その場合は売主さんの「言い値」で売りに出すことがあります。

下げたくても下げられない場合。

例えば10年前に新築物件を3,000万円でお求めなった方の場合。
その当時の借り入れは、諸経費も込みで3,200万円。

35年のローンで金利を1.475%だとすると、

今(10年後)の残金は2,447万円です。

売却にかかる諸経費を大まかに90万円とすると、2,540万円以上で売却する必要があります。

ところが、同じエリアで同じグレードの新築戸建が、今は2,800万円で売りに出ていることがあります。10年落ちの中古戸建を、新築戸建との差額、260万円で売らないといけません。

ちょっとキビしくないですか??築10年だと、外壁と屋根は塗りなおすタイミングですし。(100万円前後かかります。)

中古物件がそれほど安くない場合があるというのはこういった事情があります。

と、珍しく仕事の話を書いてみました。

気になる物件がございましたら是非浅川までお問い合わせくださいませ。八王子の事であれば、物件の適正な価格も間違いなくお伝えすることができます。

最後までお目通しいただきましてありがとうございました。


・・・・・・・・・・・・・・・・・

適正価格より安いかな??と浅川が思う物件です。

電車の音を気になさらない方にはおススメです。



・南道路
・並列駐車可
・日当たり・風通し良好
・西八王子駅徒歩10分













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