不動産査定額が一番高い会社に売却を任せるべき？世界一、八王子に詳しい不動産屋が失敗しない選び方を解説
皆さん、こんにちは。世界一、八王子に詳しい不動産会社の浅川不動産です。
「家を売るなら、少しでも高く売りたい！」
「複数の不動産会社に査定をお願いしたら、一番高い会社に任せればいい？」
「会社によって査定額が何百万円も違うけれど、どうして？」
大切なマイホームを売却するなら、できるだけ高い価格で売りたいと思うのは自然なことです。
最近では、不動産の一括査定サービスなどを利用して、複数の不動産会社から査定額を提示してもらうこともできます。
例えば、ある会社は2,800万円、別の会社は3,000万円、さらに別の会社は3,500万円。
こんな結果が出たら、思わず3,500万円と提示してくれた会社にお願いしたくなりますよね。
しかし、ここに不動産売却で見落としやすい落とし穴があります。
「査定額が高いこと」と「実際に高く売れること」は、必ずしも同じではないのです。
そこで今回は、世界一八王子の物件に詳しい不動産会社を目指す浅川不動産の浅川さんに、「査定額が一番高い不動産会社に売却を任せればいいのか？」というテーマで、高額査定の仕組みや売却で失敗しないためのポイント、信頼できる不動産会社の選び方まで詳しくお話を伺いました。
この記事の内容についての浅川不動産代表・浅川さんへのインタビュー元動画はこちらです↓
- ・不動産査定額が一番高い会社に任せれば、高く売れるとは限らない
- ・車の買取査定と不動産の売却査定は違う
- ・住宅ローンの残債によっては売却を見送る判断も
- ・1社だけ査定額が極端に高い？高額査定に注意したい理由
- ・なぜ売れそうにない高額査定を提示する会社があるの？
- ・高額査定で売り出しても、結局は値下げすることに？
- ・高すぎる売り出し価格が招く「時間」と「お金」の損失
- ・浅川さんが考える適正な査定額は「3か月以内に売れる価格」
- ・住み替え予定がある人ほど売却期間に注意
- ・信頼できる不動産会社の選び方｜査定額より営業担当者を見る
- ・訪問査定では「金額」より「営業担当者」を見る
- ・何でも「はい」と言う営業担当者が良いとは限らない
- ・査定額は売主が決めるものではない？希望価格との上手な付き合い方
- ・査定額の根拠と販売計画を確認しよう
- ・まとめ｜不動産売却で大切なのは「査定額」より「信頼できる担当者」
不動産査定額が一番高い会社に任せれば、高く売れるとは限らない
まず最初に聞いてみたのは、今回のテーマそのものです。
「自分の家を売るなら、少しでも高く売りたいと思うんですが、複数の会社に査定をお願いして、一番高い金額を出してくれたところに任せるのがいいんでしょうか？」
すると浅川さんから返ってきたのは、
「良さそうに思いますね。でも多分違うと思います。」
という答えでした。
一見すると、高い査定額を提示してくれた会社ほど、売却に自信があるように感じます。
しかし浅川さんは、まず査定という言葉の意味を理解してほしいと話します。
「その高い金額っていうのが、本当に売れる値段なのかっていうのが非常に疑問なんですよね。」
車の買取査定と不動産の売却査定は違う
ここで浅川さんが例に挙げたのが、車の買取査定です。
例えば、車を売ろうとして複数の買取業者に査定を依頼したとします。
A社は100万円。
B社は110万円。
C社は120万円。
それぞれの会社が実際にその金額で買い取るという条件なら、基本的には一番高いC社に売却するのが分かりやすい選択です。
しかし、不動産会社が一般的に行う仲介売却の査定は、これとは仕組みが違います。
浅川さんは、
「不動産の査定っていうのは、『うち、いくらで売れますかね？』っていう見積もりみたいなものなんですよ。」
と説明します。
不動産会社が3,000万円という査定額を提示したからといって、その会社が3,000万円で家を買い取ってくれるわけではありません。
あくまで、周辺相場や物件の条件などをもとに、どの程度の価格で売却できそうかを見積もっているのです。
そして実際に売却活動を始め、購入希望者を探すことになります。
「その提示した金額で売れる保証なんか、どこにもないんですよ。だってまだ売ってないもん。それから売るんですもん。」
この言葉は、不動産査定を考えるうえで非常に重要です。
例えば、3,500万円という査定額が出ても、実際にその価格で購入する方が現れなければ売却は成立しません。
反対に、2,800万円という査定額だったとしても、物件の条件や販売状況によっては、最終的にそれ以上の価格で売れる可能性もあります。
つまり、査定額は売却価格の保証ではなく、売却計画を立てるための判断材料なのです。
住宅ローンの残債によっては売却を見送る判断も
また、査定は売却するかどうかを決めるためにも役立ちます。
浅川さんが紹介してくれたのは、住宅ローンが残っているケースです。
例えば、現在の住宅ローン残高が3,000万円あるとします。
そこで不動産会社に査定を依頼したところ、査定額が2,800万円だったとしましょう。
この場合、査定額とローン残高には200万円の差があります。
さらに実際の売却では、仲介手数料などの諸費用がかかる場合もあります。
そのため、売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、自己資金などによる対応が必要になる可能性があります。
浅川さんは、
「じゃあ200万円足んないじゃん。懐から200万円出してでも売りたいんですか？いや、そこまではしたくないよ。だったらそこで話が終わりますからね。」
と説明します。
査定を依頼したからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
査定結果を見て、今は売らずに住み続けるという判断をすることもあります。
大切なのは、査定額の高さだけに注目するのではなく、住宅ローンの残債や売却費用まで含めて考えることです。
1社だけ査定額が極端に高い？高額査定に注意したい理由
では、複数の不動産会社へ査定を依頼したとき、どのような結果に注意すればよいのでしょうか。
浅川さんが紹介してくれたのは、6社に査定を依頼したケースです。
例えば、ほとんどの会社が2,500万円〜3,000万円程度の査定額を提示したとします。
ある会社は2,880万円。
別の会社は2,680万円。
さらに別の会社は2,980万円。
各社の数字には違いがありますが、おおむね近い価格帯に収まっています。
ところが、その中で1社だけ3,500万円という査定額を提示してきたらどうでしょうか。
浅川さんは、
「プロが5社、大体この数字でって言ってるのに、1社飛び出てたら、これは怪しいですよ。」
と話します。
もちろん、他社が見落としている物件の魅力を評価していたり、独自の販売戦略に根拠があったりする可能性もあります。
そのため、極端に高い査定額が必ず間違っているとは限りません。
ただし、ほかの会社と大きく異なるのであれば、なぜその価格で売れると考えているのか、具体的な根拠を確認する必要があります。
なぜ売れそうにない高額査定を提示する会社があるの？
ここで気になるのが、
「そもそも、どうしてそんなに高い査定額を提示する会社があるんですか？」
という疑問です。
浅川さんの答えは、不動産業界の営業事情に踏み込んだものでした。
「とりあえず依頼を受ける。『預かりをもらう』なんて言い方を私たちはしますけど。」
不動産会社が売主から売却の依頼を受けることを、業界では「物件を預かる」と表現することがあります。
そして、会社や営業担当者によっては、まず売却の依頼を獲得することが重視される場合があると浅川さんは指摘します。
売主が高い査定額を喜ぶことを利用して、実際の売却可能性よりも高い金額を提示する。
そうすることで、ほかの会社よりも魅力的に見せ、売却の依頼を受けようとするケースがあるというのです。
浅川さんは、
「預かり取ってきたら会社から怒られないですもん、営業は。」
と、かなり率直に話していました。
もちろん、すべての不動産会社がこのような営業方針を取っているわけではありません。
ただ、売主にとって重要なのは、査定額の高さそのものではなく、その金額で実際に売却できる可能性です。
高額査定で売り出しても、結局は値下げすることに？
では、相場より高い価格で売り出した場合、どうなるのでしょうか。
浅川さんは、次のような流れを紹介してくれました。
最初は3,500万円で売り出す。
しかし、なかなか問い合わせが入らない。
しばらくすると、不動産会社から、
「ちょっと今、市場が渋いですね。200万円下げてみませんか？」
と提案される。
そこで3,300万円に値下げする。
それでも売れなければ、さらに価格を見直す。
こうしたことを繰り返し、最終的には、ほかの会社が最初から提示していた相場に近い価格へ落ち着くことがあるそうです。
浅川さんは、
「そうすると、やっぱりみんなが言ってた値段に落ち着いていくんです。でもそれまでの貴重な半年ぐらいがなくなるんですけどね。」
と話します。
売主としては、最初に高い査定額を提示されたことで期待していたのに、結局は何度も値下げすることになる。
しかも、その間に時間が過ぎていきます。
これが、高額査定だけを信じて不動産会社を選ぶことの大きなリスクなのです。
高すぎる売り出し価格が招く「時間」と「お金」の損失
不動産売却では、価格だけでなく売却までにかかる時間も重要です。
特に住宅ローンが残っている方や、住み替えを予定している方にとって、売却期間が長引くことは大きな負担になる可能性があります。
浅川さんは、
「2か月、2か月、2か月。3か月、3か月、3か月。時間経ってますよね。機会の損失。」
と話します。
最初から相場に近い価格で売り出していれば、早い段階で購入希望者が見つかったかもしれません。
しかし、相場から大きく離れた価格で売り出してしまうと、購入を検討している方の候補に入らないことがあります。
その間も、家を所有している限り、さまざまな費用が発生します。
住宅ローンが残っていれば、毎月の返済が続きます。
固定資産税などの負担もあります。
マンションであれば、管理費や修繕積立金が発生する場合もあります。
浅川さんは、
「その間も住宅ローン払い、いいの？金利払い、いいの？固定資産税も払い、いいの？誰が払うんですか、それ。」
と問いかけます。
住宅ローンの返済額には元金部分も含まれるため、支払った金額がすべて損失になるわけではありません。
それでも、売却までの期間が長引けば、金利や維持費などの負担が続くことは確かです。
浅川さんが考える適正な査定額は「3か月以内に売れる価格」
では、不動産会社はどのような基準で査定額を考えるべきなのでしょうか。
浅川さんは、自身の考え方をはっきりと説明してくれました。
「僕の考える適正な査定額っていうのは、3か月以内に売れる金額。」
浅川さんは、売却開始からおおむね3か月という期間を、一つの目安として考えているそうです。
売り出した物件の情報が市場に出る。
その地域で物件を探している方に知ってもらう。
実際に内見してもらう。
購入を検討してもらい、必要に応じて住宅ローンの審査へ進む。
こうした一連の流れを考えると、3か月は一つの判断基準になるというのです。
もちろん、これは浅川さんの実務上の目安であり、すべての不動産が3か月以内に売れるという意味ではありません。
物件の立地や価格帯、需要、売却条件によって、必要な期間は変わります。
ただし、売却活動を始めてから一定期間が経過しても、問い合わせや内見がほとんどないのであれば、価格設定や販売方法を見直す必要があるかもしれません。
浅川さんは、
「たくさん案内が入ってるようであれば、それで申し込みが入らないっていうのは、ちょっと運もあると思うんですよ。でもご案内も入らない、問い合わせもないんだったら、はっきり言って高すぎるんです。」
と話します。
売却活動では、単純に「売れた・売れない」だけを見るのではなく、問い合わせや内見がどれくらい発生しているかも重要な判断材料になります。
住み替え予定がある人ほど売却期間に注意
さらに浅川さんは、住み替えを予定している方の例を挙げました。
例えば、現在住んでいる家を売却し、新しい注文住宅を建てているとします。
新居は1年後に完成する予定。
それまでに現在の家を売却する必要がある。
そんな状況で、相場から大きく離れた高値で半年間売り出し続けてしまったらどうでしょうか。
新居の完成まで残り半年しかありません。
浅川さんは、
「1年後に完成します。それまでに売り切らなきゃいけないって言ってるのに、そこで売れっこない値段で半年粘ってたら、その半年まさに無駄じゃないですか。」
と話します。
住み替えでは、売却と購入のタイミングを調整しなければなりません。
売却が遅れれば、新居の資金計画や引っ越しのスケジュールに影響する可能性があります。
だからこそ、売主の事情を理解せず、高い査定額だけを提示する不動産会社には注意が必要です。
大切なのは、単に「高く売りましょう」と言ってくれることではありません。
「いつまでに、いくらで売る必要があるのか」を理解したうえで、現実的な売却計画を提案してくれることなのです。
信頼できる不動産会社の選び方｜査定額より営業担当者を見る
では、実際に不動産会社を選ぶときには、何を基準にすればよいのでしょうか。
浅川さんは、まず複数の会社から情報を集めること自体は有効だと話します。
最初はメールなどでやり取りをして、各社の対応を確認する。
そのうえで、信頼できそうな会社を何社か選び、訪問査定などを依頼する。
このような流れです。
浅川さんは、
「まずメールのやり取りで始まるんだと思うんですけど、そこでちゃんとした対応をしてもらってるか。」
と話します。
問い合わせに対して丁寧に回答してくれるか。
こちらの質問にきちんと答えてくれるか。
説明が分かりやすいか。
こうした基本的な対応も、会社選びの判断材料になります。
また、Googleの口コミなどを参考にする方法にも触れていました。
ただし、口コミも一つの参考情報です。
評価の数字だけでなく、具体的にどのような対応が評価されているのか、複数の情報を確認するとよいでしょう。
訪問査定では「金額」より「営業担当者」を見る
そして浅川さんが特に重要だと話していたのが、訪問査定の場面です。
複数の会社から査定書を受け取っていれば、自宅の相場についてある程度の目安が見えてきます。
そこで次に見るべきなのは、提示された数字だけではありません。
実際に売却を担当する営業担当者です。
浅川さんは、
「訪問査定の時に何が一番大事かというと、その時に来た営業マンを見ることなんです。」
と話します。
その担当者に任せられそうか。
こちらの話をきちんと聞いてくれるか。
説明に納得できるか。
自分たちと相性が合いそうか。
売却が思い通りに進まなかったときも、相談しやすそうか。
こうした点が大切だというのです。
浅川さんは、営業担当者を、
「本当に自分の分身としてちゃんと動いてくれる人かどうか。」
という表現で説明していました。
不動産売却では、売主本人がすべての購入希望者と直接交渉するわけではありません。
通常は不動産会社の担当者が間に入り、問い合わせへの対応や内見の調整、条件交渉などを進めます。
つまり、営業担当者は売主に代わって、購入希望者と向き合う存在でもあるのです。
何でも「はい」と言う営業担当者が良いとは限らない
では、信頼できる担当者を見分けるには、どのような質問をすればよいのでしょうか。
この質問に対して浅川さんは、
「ないな（笑）」
と即答。
そして、
「人を見よう！」
と続けました。
特別な質問を一つすれば、その人が信頼できるか分かるというものではないようです。
ただし、浅川さんが大切だと考えるポイントは明確でした。
「ちゃんと受け答えがしっかりしてる。ちゃんと話を聞いてくれる。で、言うべきことはちゃんと言ってくれる。」
特に印象的だったのが、何でも売主の希望を聞き入れる担当者が、必ずしも良い担当者とは限らないという話です。
例えば、売主に対して何でも、
「はい、分かりました。」
「大丈夫です。」
「できます。」
と答える営業担当者がいたとします。
一見すると、非常に親切で頼りになるように感じるかもしれません。
しかし浅川さんは、購入希望者との交渉でも同じように何でも受け入れてしまう可能性があると指摘します。
例えば、中古住宅を購入しようとしている方から、
「エアコンを残してほしい。」
という希望が出たとします。
これなら、売主が了承すれば対応できる場合もあるでしょう。
しかし、さらに、
「キッチンを交換してほしい。」
といった大きな要求が出てきたらどうでしょうか。
担当者が何でも安易に引き受けてしまえば、売主にとって不利な条件につながる可能性があります。
浅川さんは、
「そんな全部はいはい聞いてこられても困っちゃうじゃないですか。ちゃんと間に入って、中立を保って、言うべきことを言ってくれる人にした方がいい。」
と話します。
売主の希望を理解しながらも、購入希望者との間で必要な説明や交渉ができる。
無理なことは無理と伝え、現実的な条件を整理してくれる。
そんな担当者こそ、安心して売却を任せやすいのではないでしょうか。
査定額は売主が決めるものではない？希望価格との上手な付き合い方
ここまで聞いてくると、
「でも、気に入った担当者の査定額がほかの会社より低かったらどうすればいいの？」
という疑問が出てきます。
例えば、複数の会社が3,000万円前後の査定額を提示しているのに、一番信頼できそうな担当者だけが2,800万円と提示していたとします。
この場合、その担当者に依頼すると2,800万円でしか売り出せないのでしょうか。
浅川さんの答えは、非常にシンプルでした。
「だったら、その2,800万円って言ってる、この人いいなって思う人に対して、『3,000万円で売ってみてくれない？』って言えばいいだけなんですね。」
不動産会社が提示する査定額と、実際に売り出す価格は必ずしも同じではありません。
仲介による売却では、売り出し価格は最終的に売主が決めるものです。
不動産会社の仕事は、相場や物件の条件を踏まえて、どの程度の価格で売れそうかを説明し、売却活動をサポートすることです。
そのため、査定額が2,800万円だったとしても、売主が3,000万円で売り出したいと希望すれば、相談することはできます。
ただし、どんな価格でも必ず引き受けてもらえるわけではありません。
浅川さんも、
「3,000万円のものを2億円で売ってくれって言われれば、僕は断りますけど。それできないからね。」
と話します。
現実的な範囲であれば、売主の希望を踏まえながら販売価格を検討することはできます。
だからこそ、不動産会社選びでは、査定額だけでなく、担当者への信頼感が重要になるのです。
査定額の根拠と販売計画を確認しよう
実際に売却を任せる会社を選ぶときには、次のような点を確認してみるとよいでしょう。
- なぜその査定額になったのか、根拠を説明してくれるか
- 周辺の売り出し物件や成約事例と比較しているか
- 希望価格で売り出した場合の見通しを説明してくれるか
- 問い合わせや内見が少ない場合、どのように対応するか
- 売却期限や住宅ローンの残債など、売主の事情を理解しているか
大切なのは、売主の希望に何でも同意してくれることではありません。
高い価格で売り出したいのであれば、そのメリットだけでなく、売却期間が長引く可能性についても説明してくれること。
反対に、早期売却を希望するのであれば、どの程度の価格設定が現実的なのかを一緒に考えてくれること。
そうした対応ができる会社を選びたいところです。
浅川さんも、会社によって営業方針や考え方には違いがあると話していました。
そのうえで、浅川不動産では相場を踏まえた現実的な査定を大切にしているそうです。
「浅川不動産なら、ちゃんとした適正価格で。僕はシビアな数字を出しますよ。」
高い査定額で期待を持たせるのではなく、実際に売却できる可能性を考えた数字を伝える。
これは、売主にとって耳の痛い話になることもあるかもしれません。
しかし、大切な不動産を売却するからこそ、現実的な情報をもとに判断することが重要なのではないでしょうか。
まとめ｜不動産売却で大切なのは「査定額」より「信頼できる担当者」
今回のインタビューでは、不動産査定額の考え方から、高額査定に注意したい理由、そして信頼できる不動産会社の選び方まで、浅川さんに詳しくお話を伺いました。
不動産を売却するとき、少しでも高く売りたいと思うのは当然です。
しかし、査定額が高いからといって、その価格で売れるとは限りません。
複数の会社に査定を依頼したとき、1社だけ極端に高い金額を提示してきた場合には、なぜその価格で売れると考えているのかを確認することが大切です。
また、相場より大幅に高い価格で売り出してしまうと、問い合わせや内見が入らず、売却期間が長引く可能性もあります。
その間も住宅ローンの返済や維持費が続くため、結果として売主の負担が大きくなることも考えられます。
だからこそ、査定額の高さだけではなく、その価格で売れる根拠と、現実的な販売計画があるかどうかを確認することが重要です。
そして、今回のインタビューで浅川さんが特に強調していたのが、営業担当者を見ることでした。
こちらの話をきちんと聞いてくれるか。
都合の悪いことも正直に説明してくれるか。
売却の事情や希望を理解してくれるか。
購入希望者との間に入り、必要な交渉をしてくれるか。
そうした点を確認しながら、自分たちが安心して任せられる担当者を選ぶことが大切です。
不動産売却は、単に査定額を比較するだけで終わるものではありません。
実際に購入希望者が現れ、条件を調整し、売買契約を結び、引き渡しが完了するまで続きます。
その間、売主と不動産会社は何度もやり取りをすることになります。
だからこそ、「この人になら大切な家の売却を任せられる」と思える担当者を見つけることが、後悔しない不動産売却につながるのではないでしょうか。
最後に浅川さんへ、これから不動産売却を検討している方へのメッセージをお願いしました。
すると返ってきたのは、いつもの浅川さんらしい一言でした。
「うちに来てください。それが一番いいと思いますよ。本当に。」
浅川不動産では、八王子を中心とした不動産市場や地域の特性を踏まえながら、売却のご相談を承っています。
「今の家がいくらくらいで売れるのか知りたい」
「複数の会社から査定額が出たけれど、どれを信じればいいか分からない」
「住宅ローンが残っているけれど、売却できる？」
「できるだけ高く売りたいけれど、売却期間も気になる」
そんな方は、ぜひ浅川不動産へご相談ください。
また、売却後に八王子で新しい家を購入する住み替えをご検討中の方には、仲介手数料無料でご紹介できる購入物件についてもご相談いただけます。
不動産売却で本当に大切なのは、最初に提示された査定額の高さではありません。
「いくらで売れそうなのか」「いつまでに売りたいのか」「誰に任せれば安心できるのか」
この3つをしっかり考えながら、ご自身に合った売却方法を見つけていきましょう。
気になる物件がありましたら、仲介手数料無料の対象になるかどうかも含めて、
お気軽に浅川不動産へお問い合わせください。
世界一、八王子の物件に詳しい不動産屋
（※無理な営業は一切ありません）
