家を売ってから買う？買ってから売る？住み替えで失敗しない順番を世界一、八王子に詳しい不動産会社が解説
皆さん、こんにちは。世界一、八王子に詳しい不動産会社の浅川不動産です。
「今の家を売ってから、新しい家を買った方がいい？」
「気に入った物件を先に買って、そのあと今の家を売るのは危険？」
「住宅ローンが残っているけれど、そもそも住み替えってできるの？」
今住んでいる持ち家から新しい家へ住み替えようとすると、多くの方が最初に悩むのが「売却と購入、どちらを先に進めるのか」という問題です。
初めて家を購入するときであれば、基本的には「家を買う」という一つの取引を中心に考えれば済みます。
ところが住み替えでは、今の家を「売る」取引と、新しい家を「買う」取引を同時に考えなければなりません。
さらに今の家に住宅ローンが残っていれば、住宅ローンの残債、新居の購入資金、売却代金、契約、決済、引き渡し、引っ越しなど、さまざまなタイミングを調整する必要があります。
浅川さんいわく、
「個人の不動産取引の中で、一番ややこしいのがこの取引ですよね。」
とのこと。
だからこそ、単純に「売ってから買えば安心」「欲しい家を先に買えばいい」と決めるのではなく、それぞれのメリットとリスクを理解したうえで、自分たちに合った方法を選ぶことが大切です。
そこで今回は、世界一八王子の物件に詳しい不動産会社を目指す浅川不動産の浅川さんに、「家を売ってから買う？買ってから売る？住み替えで失敗しないための順番」について、実際のお客様の事例も交えながら詳しくお話を伺いました。
この記事の内容についての浅川不動産代表・浅川さんへのインタビュー元動画はこちらです↓
住み替えは「売ってから買う」「買ってから売る」のどちらが正解？
まず知っておきたいのが、住み替えには大きく分けて2つの進め方があるということです。
一つは、今住んでいる家を先に売却し、そのあと新しい家を購入する「売り先行」。
もう一つは、新しい家を先に購入して引っ越し、そのあと今まで住んでいた家を売却する「買い先行」です。
言葉だけを見ると、
「自分の好きな方を選べばいいのでは？」
と思うかもしれません。
ところが実際には、住宅ローンの残債や収入、自己資金などによって、自由に選べるとは限りません。
浅川さんは、
「大体の方が今の家に住宅ローンがあるんですよ。だから、その家を処分しないと新しい家のローンが組めない場合が多いわけですね。」
と説明します。
今の住宅ローンを残したまま新居を購入しようとすると、一時的に二つの住宅ローンを抱える可能性があります。
十分な収入や資産があり、金融機関の審査を通過できるのであれば別ですが、すべての方がそれをできるわけではありません。
そのため、結果として「売ってから買うしかない」という方もいます。
そして売り先行の大きなメリットが、資金面のリスクを抑えやすいことです。
浅川さんは、
「常に住宅ローンが1本しかないわけでしょう。売ってから買うんだから。だから経済的なリスクはすごく少ないし、安心安全策として言えばこっちですね。」
と話します。
仮に新居を先に購入して、今の家がなかなか売れなかったらどうでしょうか。
3か月、半年、あるいはそれ以上にわたって二つの住宅ローンを支払うことになる可能性があります。
「家買ったのはいいけど、こっち売れねえじゃん。どうする？2本払うの？売れるまでずっと2本って、一般的にはしんどいですよ。」
住宅ローンを一本ずつ整理していけるという意味では、売り先行は非常に分かりやすい方法です。
また、現在の家がいくらで売れるのかが確定してから新居を探せるため、「次の家にいくら使えるのか」という予算も立てやすくなります。
ただし、浅川さんは売り先行を単純に「安全だからおすすめ」とだけ話しているわけではありません。
そこには、住み替えならではの大きな問題が残っています。
売り先行は安心。でも「次に住む家がない」という問題も
例えば、今の家が希望に近い価格で無事に売れたとしましょう。
契約も終わり、
「1か月後に家を引き渡してください。」
となりました。
ところが、その時点で新しく住みたい家が見つかっていなかったらどうでしょうか。
浅川さんは、
「経済的には売ってから買う、売り先行の方を勧めますけれども、『新しい家あるんですか？』っていうリスクは必ず背負ってもらう必要がある。」
と話します。
不動産は、いつでも自分たちの理想に合った物件が市場に出ているとは限りません。
予算。
駅までの距離。
土地の広さ。
建物の広さ。
間取り。
学校。
周辺環境。
築年数。
家族それぞれの希望を考えていけば、候補となる物件は自然と絞られていきます。
2年待てば理想的な家が出てくるかもしれません。
しかし、現在の家を1か月後に引き渡さなければならないのであれば、2年待つわけにはいきません。
そこで必要になる可能性があるのが「仮住まい」です。
夫婦二人で荷物も少なく、一時的に実家へ戻れるのであれば、それほど大きな問題にならないケースもあるでしょう。
しかし、子どもがいる家庭では簡単ではありません。
さらにペットも一緒となれば、短期間だけ住める賃貸住宅を探すこと自体が難しくなる場合があります。
そして、仮住まいには当然お金もかかります。
賃貸住宅を借りれば、家賃だけではなく、物件によっては敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用も必要になります。
さらに、
今の家から仮住まいへ。
そして、
仮住まいから新居へ。
と、引っ越しが2回発生します。
浅川さんは、
「ファミリーで引っ越しするとなると、たぶん結構かかりますよ。敷金・礼金・仲介手数料・家賃。それで、もう一回引っ越すんでしょう？引っ越し代も2倍ですよね。」
と話します。
つまり売り先行は、住宅ローンという面では安全性を高めやすい一方で、「次の家が決まるまでどこに住むのか」という生活面のリスクがあります。
実家などへ一時的に移れるのか。
仮住まいをしても問題ないのか。
子どもの学校はどうするのか。
ペットと一緒に暮らせる場所はあるのか。
こうしたところまで考えておかなければなりません。
「住宅ローンが一本になるから売り先行。」
それだけでは決められないのが、住み替えの難しいところなのです。
「どうしてもこの家が欲しい」なら買い先行という選択肢
では、反対の「買い先行」はどうでしょうか。
浅川さんは、こんなイメージで説明してくれました。
「引っ越そうかな、どうしようかなって探していて、『うわ、めっちゃいいやん。あの家がいい。私もここがいい。キャー素敵！』ってなったら、とにかくそっちを買ってしまう。」
つまり、気に入った新居を先に確保する方法です。
不動産には、まったく同じものが二つありません。
車であれば、希望する車種が売れてしまっても、同じグレードやカラーの車を別の店舗で探せるかもしれません。
しかし家は違います。
同じ土地。
同じ建物。
同じ立地。
同じ日当たり。
同じ周辺環境。
まったく同じ不動産はありません。
浅川さんも、
「家は1軒しかないので。車だったら同じものあるでしょう。待っていればまたある。でも家はないんですよ。本当に惚れたんだったら、買うしかないんです。」
と話します。
例えば八王子で長い間家を探していて、希望していた学区、予算、土地の広さ、間取り、駅までの距離などがそろった物件にようやく出会えたとします。
そこで、
「まず今の家が売れてから考えよう。」
と待っている間に、他の方が購入してしまう可能性があります。
その意味では、どうしても欲しい物件がある方にとって、買い先行は大きなメリットがあります。
さらに生活面でも、新居を先に購入すれば、今の家から新しい家へ直接引っ越せます。
仮住まいを挟む必要がないため、引っ越しは基本的に一度。
子どもやペットがいる家庭にとっては、この違いも大きいでしょう。
そしてもう一つ、浅川さんが不動産会社ならではの視点で教えてくれたメリットがあります。
それが、今の家を空き家にした状態で売却できることです。
居住中の家を売却している場合、
「今日の夜に見たい。」
「日曜日の昼に見たい。」
「30分後に行けますか？」
と言われても、なかなか対応できません。
部屋を片付ける必要もありますし、家族の予定もあります。
一方、新居へ引っ越したあとであれば、旧居を空っぽにして不動産会社へ鍵を預けることができます。
浅川さんは、
「不動産の仲介業者からすると、空き家なら『見れるわ』って考えるんですよ。居住中だと、1週間前くらいにアポ取っておかないと厳しいなって思う癖があります。」
と話します。
さらに空き家なら、購入を検討している方も室内をじっくり確認できます。
キッチン。
洗面所。
クローゼット。
収納の奥。
大型家具が置かれていた場所。
居住中だと、どうしても遠慮して見られない場所があります。
「住まわれていて、使っているキッチンを開けられる日本人って、あんまりいないんですよ。クローゼットの奥の隅々まで見れないでしょう。」
家を購入する側からすれば、
「収納は本当に十分ある？」
「奥にカビなどはない？」
「家具をどけた場所はどうなっている？」
といった部分も確認したいところです。
売主自身も、大型家具や冷蔵庫を長期間動かしておらず、その裏側がどうなっているのか把握していないことがあります。
空き家にしてしまえば、買主はそうした場所まで遠慮なく確認できます。
「見たいときに見てもらいやすい」「家の状態を確認してもらいやすい」という点は、売却活動を行ううえで買い先行ならではのメリットになる場合があります。
買い先行で気をつけたい「ダブルローン」と資金計画
もちろん、買い先行にも大きなリスクがあります。
それが、現在の家に住宅ローンが残っている場合のダブルローンです。
新居を購入した。
でも、今まで住んでいた家がまだ売れていない。
そうなれば条件によっては、旧居と新居、両方の住宅ローンを負担する期間が生まれます。
旧居がすぐに売れれば問題は小さく済みます。
しかし3か月、半年、場合によってはそれ以上売却に時間がかかることも考えなければなりません。
だから浅川さんも、
「本当に惚れたんだったら買うしかないんです。ただ、その売れるまでの間、耐えられますか？っていうことを確認する。」
と話します。
買い先行を選ぶなら、単純に「新居の住宅ローン審査が通ったから大丈夫」と考えるのではなく、旧居が一定期間売れなかったとしても家計を維持できるのかを確認する必要があります。
ただ、ここで浅川さんから、不動産会社ならではの興味深い話がありました。
例えば、旧居の住宅ローン返済額が月10万円だったとしましょう。
分かりやすく仮定して、そのうち7万円が元金、3万円が利息だったとします。
旧居が売れるまで10か月かかれば、支払う金額は合計100万円です。
これだけを見ると、
「売れなかったせいで100万円も損した。」
と思ってしまうかもしれません。
しかし、そのうち元金部分の70万円は住宅ローン残高の返済に充てられています。
つまり、売却するときに返済しなければならない住宅ローン残高も、その分減っていることになります。
浅川さんは、
「10万円×10か月で100万円払っているけど、70万円は返済しているわけですよ。だから100万円全部損したっていう話ではないんです。」
と説明します。
もちろん、実際の元金と利息の割合は住宅ローンの契約内容や返済時期などによって異なります。
さらに固定資産税、マンションであれば管理費や修繕積立金など、住宅ローン以外の維持費もあります。
それでも、毎月支払っている住宅ローンの全額を、そのまま「売れなかったことによる損失」と考えるわけではないという点は知っておきたいところです。
実際、浅川さんが担当したお客様の中にも、買い先行で住み替えた方が何組もいるそうです。
そうした仕組みを理解したうえで、
「支払いは大変だけれど、元金も減っているから大丈夫。」
と考え、慌てて値段を下げずに売却活動を続けた結果、
「時間をかけて結構な値段で売れた、という実績もあります。」
とのこと。
住み替えでは、
「ダブルローンが怖いから、一刻も早く売らないと。」
という心理になりがちです。
しかし、早く売るために大きく値下げすることと、一定期間の負担を受け入れながら希望に近い条件での売却を目指すことのどちらが適切なのかは、物件や家計によって変わります。
ここまで含めて資金計画を立てることが、買い先行では特に重要なのです。
結局どちらを選ぶ？売り先行・買い先行以外の方法も
ここまで聞いてくると、
「結局、売り先行と買い先行のどちらが正解なの？」
と思ってしまいます。
そこで浅川さんに、判断するポイントを聞いてみました。
答えは、
「お客様の事情をちゃんと僕に言ってもらうこと。」
でした。
結局は、そのご家庭が何を一番優先するのかによって答えが変わります。
住宅ローンはいくら残っているのか。
現在の家はいくらくらいで売れそうなのか。
新居はいくらなのか。
自己資金はいくらあるのか。
二つの住宅ローンを一定期間支払えるのか。
仮住まいできる場所はあるのか。
子どもやペットはいるのか。
そして何より、
どうしても欲しい家がすでに見つかっているのか。
これらを整理しなければ、どちらが適しているかは判断できません。
特に物件との出会いについて、浅川さんは、
「車だったら同じものがありますよね。待っていれば絶対あるでしょう。でも家はないんですよ。」
と話します。
八王子で長く物件を探して、ようやく、
「ここに住みたい。」
と思える家に出会ったのであれば、その家を逃さないことが最優先になる方もいるでしょう。
一方で、まだ特定の物件に出会っておらず、住宅ローンを二本抱える余裕もないのであれば、売り先行で安全に進める方が合っているかもしれません。
そして今回のインタビューでは、売り先行と買い先行の“間”ともいえる、少し特殊な事例についても話してくれました。
浅川不動産では状況によって、お客様の現在の家を浅川不動産が一時的に買い取り、その後、新しい家が見つかるまでお客様が家賃を支払いながらその家に住み続ける、という対応をしたことがあるそうです。
今の家を浅川不動産が買い取れば、お客様は売却代金によって既存の住宅ローンを整理できる可能性があります。
しかし、売却したからといってすぐに引っ越すのではなく、新しい家が見つかるまではそのまま生活する。
そして新居が決まった段階で引っ越すという方法です。
浅川さんによると、
「今まで3件やっていますね。」
とのこと。
もちろん、すべての物件・すべてのお客様で利用できる方法ではなく、物件の状況や資金計画などを踏まえた個別判断になります。
ただ、
「今の住宅ローンは整理したい。でも新居が決まる前に仮住まいへ引っ越すのは避けたい」
という方にとって、条件が合えばこうした方法を検討できる場合もあります。
住み替えというと「売り先行か買い先行か」の二択に見えますが、実際にはお客様の事情や物件によって、取引全体の組み立て方を工夫できるケースもあるのです。
だからこそ、住み替えは物件を売りに出したり、新居を契約したりする前の段階で相談することが重要なのだと思います。
まとめ｜住み替えは「売る・買う」を一つの計画として考えよう
今回のインタビューの最後に、住み替えを検討している方へメッセージをお願いしました。
浅川さんが最初に口にしたのは、
「一番ややこしいんですよ、住み替えって。」
という言葉でした。
売却だけであれば「売る」。
購入だけであれば「買う」。
しかし住み替えでは、その二つを同時に考えなければなりません。
現在の住宅ローン。
旧居の売却価格。
新居の購入予算。
契約日。
決済日。
引き渡し日。
引っ越し日。
場合によっては仮住まいやダブルローン。
どこか一つのタイミングがずれるだけでも、想定していなかった費用や負担が発生する可能性があります。
浅川さん自身も、新人時代に住み替えのお客様を担当した経験を振り返り、
「たまたまうまくいったけど、一歩間違えたらえらい目に遭ってたなって、今思うこともあるんですよ。」
と率直に話していました。
経験を積んだ今だからこそ、何が起こる可能性があるのかを先回りして考えながら、売却と購入のスケジュールを組める。
だから浅川さんは、
「ちゃんとスキルを持った不動産屋さんに行った方がいいと思いますよ。」
と話します。
そして最後は、いつもの浅川さんらしく、
「うちに来てください。」
とのことでした。
「家を売ってから買うべきか？」
「新しい家を買ってから今の家を売るべきか？」
この問いに、すべての人に共通する正解はありません。
資金面の安全性を優先するなら、売り先行が向いている場合があります。
どうしても欲しい家が見つかり、旧居が売れるまでの負担にも対応できるのであれば、買い先行が選択肢になることもあります。
仮住まいできる実家がある方と、子どもやペットと一緒に暮らしている方でも事情はまったく違います。
だから大切なのは、「売る」「買う」を別々に考えないこと。
今の家をいくらで、いつ売るのか。
次の家をいくらで、いつ買うのか。
住宅ローンをどう整理するのか。
そして家族はいつ引っ越すのか。
そのすべてを一つの「住み替え計画」として考えることが、失敗を防ぐための大切なポイントです。
八王子で、
「今の家を売って、新しい家へ住み替えたい」
「住宅ローンが残っているけれど住み替えられる？」
「先に欲しい物件が見つかってしまった」
「売り先行と買い先行、うちの場合はどちらがいい？」
「そもそも今の家がいくらで売れるのか分からない」
そんな悩みがある方は、ぜひ浅川不動産へご相談ください。
現在の住宅ローン、ご自宅の売却見込み、新居の購入予算、ご家族の状況などを一つずつ整理しながら、その方に合った住み替え方法を一緒に考えます。
また、新居の購入については、仲介手数料無料でご紹介できる物件についてもご相談いただけます。
住み替えは、ただ家を売って、新しい家を買うだけではありません。
「今の家をどう売り、次の家をいつ買い、どのタイミングで新しい暮らしを始めるのか。」
焦ってどちらか一方を先に進める前に、まずは住み替え全体の計画から考えてみてください。
